Novedades en las prórrogas

RDL 28/2026 y RDL 29/2026

Recientemente se han aprobado dos reales decretos que afectan de manera significativa a los arrendamientos de vivienda: el Real Decreto Ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, y el Real Decreto Ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.

Aunque ambos se han publicado en el BOE de 7 de octubre de 2026, la entrada en vigor del RDL 28/2026 ha quedado aplazada hasta el 15 de noviembre de 2026. Esta norma incluye:

• Una nueva prórroga automática de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual por períodos de 5 o 7 años (si el arrendador es persona física o jurídica, respectivamente), si ninguna de las partes dice nada.

• Una indemnización obligatoria, a favor del inquilino, en caso de que el arrendador decida no renovar el contrato de arrendamiento.

Por su lado, el RDL 29/2026, vigente desde el 8 de octubre de 2026, incorpora novedades en cuanto a las prórrogas de los contratos de arrendamiento de vivienda. Véalas a continuación.

Prórrogas extraordinarias

Dos años más

El inquilino puede solicitar que el contrato de alquiler se prorrogue por períodos de un año, hasta un máximo de dos años más. Durante esa prórroga, se mantendrán la misma renta y el resto de las condiciones del contrato vigente. Para que pueda solicitarse, deben cumplirse los siguientes requisitos:

• Debe existir un contrato de arrendamiento de vivienda habitual que esté sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) del 94 y que esté vigente el 8 de octubre de 2026. Además, el período de duración inicial de dicho contrato, de prórroga obligatoria o tácita, debe finalizar antes del 31 de diciembre de 2028. También podrán acogerse a dicha prórroga los contratos que, en esa fecha, se encuentren en tácita reconducción.

• El inquilino debe estar al corriente de pago de la renta tanto en el momento de solicitar la prórroga como durante los ocho meses anteriores.

• La prórroga no es automática: es necesario que el inquilino la solicite al arrendador.

Eso sí, tenga en cuenta que el arrendador no estará obligado a aceptar esta prórroga extraordinaria en los siguientes casos:

• Si ambas partes acuerdan otras condiciones distintas para continuar el alquiler.

• Si acuerdan la renovación del contrato o firmar uno nuevo con una renta, al menos, un 5% inferior a la que venía pagando el inquilino.

• Si el arrendador acredita que necesita la vivienda para sí o para los familiares que indica la ley, aunque esta posibilidad no se haya incluido en el contrato.

Tampoco aplica

Existen determinadas situaciones en las que esta prórroga extraordinaria de dos años no es aplicable:  

• Si la vivienda se encuentra en una zona tensionada, será preferente la aplicación de la prórroga anual extraordinaria de hasta tres años (que ya preveía la LAU anterior al RD 29/2026).

• Si el inquilino se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica y social, podrá solicitar la prórroga extraordinaria de un año de duración, prevista también en la LAU.